פסק-דין בתיק ת"א 5100-09-08

1.         חב' קדושים-ורדי בע"מ הינה חברה יזמית בתחום הנדל"ן (להלן "התובעת"), ובתביעה זו היא עותרת לחייב את עיריית חיפה (להלן "העירייה") בתשלום סך של 100,140 ש"ח בגין הוצאות, חובות ונזקים שונים, כפי שיפורט בהמשך.

2.         העובדות הצריכות לענייננו הינן כדלקמן:

בתקופה שבין השנים 1970 עד 2007, החזיקה העירייה, כדיירת מוגנת, בדירה הנמצאת בקומת קרקע במבנה הממוקם ברח' הלל 18 בחיפה (להלן "הדירה"), וכן במחסן הממוקם בקומת המרתף (להלן "המחסן").

3.         החל מתאריך 14.5.1992 שימשה הדירה כתחנה לבריאות המשפחה (טיפת חלב), והמחסן שימש כמחסן ארכיב אגף נכסים.

4.         במהלך כל השנים שילמה העירייה דמי שכירות כלכליים, שהיו שווים בערכם לדמי השכירות החופשיים המקובלים בשוק החופשי ללא כל הפחתות, וזאת מכח הוראת תקנה 1 (5) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק-אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983.

5.         ביום 18.3.2002 רכשה התובעת את זכויות הבעלות במבנה, וביום 19.1.2004 היא קיבלה את החזקה בו לידיה. באותה עת, המבנה לא היה מאוכלס במלואו, ושהו בו רק שני דיירים שהם העירייה, והחברה להגנת הטבע אשר עזבה את המושכר בשנת 2003.

6.         לאחר שפג תוקפו של הסכם קודם שהיה לעירייה עם הבעלים הקודמים בדבר גובה דמי השכירות, דרשה התובעת העלאת דמי השכירות בגין הדירה מסך של 720 דולר לסך של 1,500 דולר לחודש. לאחר משא ומתן שהתקיים בין הצדדים, נחתם ביום 10.8.2004 הסכם לפיו התחייבה העירייה לשלם לתובעת דמי שכירות חודשיים בסך של 1,000 דולר בתוספת מע"מ, לתקופה שמיום 1.7.04 ועד 30.6.07. עוד הוסכם כי העירייה רשאית לפנות את הדירה בכל עת שתחפוץ בכך.

7.         בחודשים 8/06 ועד 12/06 ביצעה התובעת שיפוצים נרחבים במבנה שכללו בין היתר, עבודות שיפוץ חזיתות, תיקון גג, תיקון מערכת הביוב, יציקת שבילים ועוד.

8.         לאחר סיום העבודות הנ"ל, פנתה התובעת ביום 12.12.06 לעירייה, בדרישה להשתתף בהוצאות הנ"ל, מכח הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן "החוק" או "חוק הגנת הדייר") ותקנותיו, אולם דרישתה נדחתה על ידי העירייה.

9.         ביום 24.1.07 דרשה התובעת מהעירייה להעלות את דמי השכירות עבור הדירה לסך של 9,000 ש"ח לחודש.

10.        העירייה דחתה דרישה זו, ובימים 10.6.2007 ו- 13.6.07 היא פינתה את הדירה ואת המחסן, והחזירה את החזקה בהם לידי התובעת, תוך ויתורה על חלקה בדמי המפתח.

11.        לאחר סיום עבודות השיפוצים, הושכר המבנה על ידי התובעת, בתפוסה מלאה, לשוכרים שונים.

12.        ביום 27.8.2009 מכרה התובעת את המבנה לחברת דור שילובים בע"מ במחיר העולה פי 2.15 ממחיר הרכישה.

13.        טענות הצדדים

ביום 9.9.2008 הגישה התובעת את התביעה דנן ובה היא עתרה לחייב את העירייה, מכח חוק הגנת הדייר ותקנותיו, בתשלום חלקה בעבודות השיפוצים שבוצעו במבנה בסך של 81,315 ש"ח, וכן בתשלום חוב בגין מתן שירותי ניקוי ומאור בסך של 10,325 ש"ח, וכן תשלום פיצוי בסך של 8,500 ש"ח בגין נזקים שהתגלו בדירה בעת החזרתה לידי התובעת על פי הנטען.

14.        העירייה דחתה מכל וכל את טענותיה הנ"ל של התובעת. לעניין הנזק, טענה העירייה כי היא החזירה את הדירה לידי התובעת כשהיא במצב תקין וראוי לשימוש, וללא כל נזק הנופל תחת אחריותה. לעניין החוב בגין מתן שירותים, העירייה הכחישה את מתן השירותים הנטענים על ידי התובעת. לעניין ההשתתפות בהוצאות התיקונים, טענה העירייה כי לא חלה עליה כל חובה שבדין לשלם סכומים אלה, הואיל והשיפוצים שבוצעו במבנה לא היו תיקונים חיוניים כדרישות סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר ו/או תיקונים הדרושים לשמירת בטחונו או בריאותו של דייר אחר, או למניעת נזק לבית כדרישת סעיף 68(ב) לחוק, אלא שיפורים שבוצעו מיוזמתה של התובעת לקידום מטרותיה ומקסום רווחיה מהמבנה. עוד הוסיפה העירייה וטענה כי התובעת נהגה עימה בחוסר תום לב עת הסתירה ממנה במהלך המשא ומתן שהתקיים בין הצדדים לקראת החתימה על הסכם חדש להעלאת דמי השכירות, את כוונתה לדרוש השתתפות בהוצאות המבנה. עוד טענה העירייה כי תביעה זו אינה אלא ניסיון של התובעת להתעשר על חשבונה שלא כדין. בנוסף הכחישה העירייה את הסכומים הנתבעים ואת סבירותם ואת הקשר שלהם לעבודות שבוצעו במבנה.

15.        העדויות

            מטעם התובעת העיד אחד מבעלי מניותיה, מר אופיר ורדי.

מטעם העירייה העידו גב' אבו קיאס נוהא שכיהנה כאחות אחראית בתחנה לבריאות הנפש בדירה בשנים 2006-2004, וכן גב' פנינה פז המכהנת כמנהלת אגף הנכסים והשמאות בעירייה, ומר וליד כרכבי המכהן כראש צוות שימור אתרים בעירייה.